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LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS POUR LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ ?

Incapacité pour certains propriétaires à payer les charges de copropriété, impossibilité de réaliser des travaux nécessaires, détérioration des immeubles, développement de dettes... C'est un véritable scénario catastrophe auquel sont confrontées nombre de copropriétés, d’où l’augmentation exponentielle du contentieux de la copropriété ces dernières décennies. 

C’est afin de favoriser le redressement de ces copropriétés fragiles, parfois dégradées, que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite "ALUR" (Accès au logement et un urbanisme rénové) a réformé et complété les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, issues de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, pris en application de la loi ALUR a fixé les dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. 

Pour autant, les règles applicables aux copropriétés en difficulté demeurent assez mal connues. A une procédure d’alerte renforcée (I), s’ajoutent l’intervention d’un administrateur provisoire (II), lequel dispose désormais d’un vaste panel d’outils permettant de redresser efficacement les syndicats de copropriétés en difficultés (III).

 I- La procédure d’alerte

Dans sa rédaction issue de la Loi ALUR, l’article 29-1 A de la Loi de 1965 a instauré une procédure d’alerte au bénéfice des copropriétés fragiles, laquelle peut aboutir à la désignation d’un mandataire ad hoc.

A) Le déclenchement de la procédure

La procédure d’alerte constitue une mesure préventive permettant de rétablir un retour du syndicat de copropriété à l'équilibre financier en cas de fort taux d'impayés ou de graves difficultés pour assurer la conservation de l'immeuble. Cette procédure a été renforcée par la loi ALUR. 

Dans sa rédaction issue de le Loi ALUR, l’article 29-1 A de la Loi de 1965, dispose que, lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, le syndic est tenu d’en alerter le conseil syndical en adressant sans délai à chacun de ses membres l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. Ce préalable d’information effectué, le syndic doit ensuite saisir d'une demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc, le président du Tribunal de Grande Instance  du lieu de situation de l'immeuble (Article 61-3, D. 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par le Décret du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté). 

Le seuil d’impayés à partir duquel se déclenche la procédure d’alerte a été ramené à 15 % pour les copropriétés de plus de deux cents lots. 

Le syndic dispose d’un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes pour alerter l’assemblée des copropriétaires et saisir le juge. Faute de réaction de sa part dans ce délai, le juge peut valablement être saisi par les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, ou le préfet, le maire de la commune de situation de l’immeuble, le président de de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat, voire le procureur de la république près le Tribunal de grande instance territorialement compétent. 

Le juge peut aussi directement être saisi par le créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, sont restées impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux (art. 29-1 A 2°, Loi de 1965 modifiée). 

Si les difficultés financières rencontrées par la copropriété sont avérées, un mandataire ad hoc sera désigné par le juge afin de dresser un état des lieux et trouver des solutions visant à rétablir l'équilibre financier.

B) La désignation d'un mandataire ad hoc 

Le président du TGI statuant en la forme de référé désigne un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission. La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic. En cas de difficultés dans l’exercice de sa mission, le mandataire ad hoc peut en référer au juge.

Dans tous les cas, le mandataire ad hoc dispose d’un délai de trois mois pour adresser au juge un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Si nécessaire, ce délai peut être renouvelé une fois par décision du juge. 

Une copie dudit rapport doit ensuite être adressée à la diligence du greffe au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, au président de l’EPIC, au préfet et au syndic qui en informe individuellement les copropriétaires et le tient à leur disposition (art. 29-1 B, al. 5, Loi de 1965 modifiée et art. 61-11, D. n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié).

Le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport du mandataire ad hoc. En l’absence de tenue d’une assemblée générale dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement à cet effet. Ce délai est ramené à trois mois si le rapport préconise des mesures d'urgence (art. 29-1 B, al. 6, Loi du 10 juill. 1965 modifiée).

Si malgré les efforts du mandataire ad hoc, les difficultés financières du syndicat s’accentuent ou si la gestion du syndicat est remise en cause, un administrateur provisoire peut être désigné. 

II- Intervention de l’administrateur provisoire

La loi articule la procédure d’alerte et l'administration provisoire en prévoyant que le mandataire ad hoc peut, s'il constate d'importantes difficultés financières et de gestion, saisir le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire (art. 29-1 B, Loi de 1965 modifiée).

A) Modalités de l’intervention

Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires apparaît gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (Article 62-1, D. 17 mars 1967).  

Le juge est alors saisi à la diligence des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le préfet ou par le procureur de la République. Il peut également être saisi à la diligence du mandataire ad hoc, ce qui préfigure que la copropriété a fait l’objet d’une procédure d’alerte ayant débouché à sa désignation (art. 29-1-I, Loi de 1965 modifiée).

L’administrateur provisoire est la clé du processus de redressement des copropriétés en difficulté. Il lui appartient en effet de tout mettre en œuvre afin que la copropriété retrouve son fonctionnement normal. 

B) Prérogatives de l’administrateur provisoire

L’ordonnance du juge, qui désigne l’administrateur provisoire,  fixe l'étendue et la durée de la mission de ce dernier Celle-ci ne peut être inférieure à douze mois.

A cette fin, l’ordonnance du juge autorise l’administrateur provisoire à prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il se voit ainsi investi de tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit et sans indemnité. La Cour de cassation a précisé que l’ordonnance qui le désigne ne saurait autoriser l’administrateur provisoire à se faire assister par l’ancien syndic ni même à lui conférer quelque délégation de pouvoir dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ., 22 juin 2005, n° 04-12644).

Les prérogatives de l’administrateur provisoire excèdent les pouvoirs du syndic puisqu’il se voit également confier tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires.

Mais pour vastes qu’elles soient, ces prérogatives n’englobent pas les actes d'acquisition immobilière et ceux de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties, ou même la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété, lesquels restent dévolus au conseil syndical et à l'assemblée générale (art. 29-1 I, Loi de 1965 modifiée).

C) Suspension des poursuites des créanciers contractuels

La loi attache certains effets juridiques à l’ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire. L’article 29-3 de Loi de 1965 modifiée, dispose que la décision du juge emporte, pour une période minimum de douze mois :

  • la suspension de l’exigibilité des créances antérieures, autres que les créances publiques ou sociales ; 
  • l'interruption et l'interdiction des actions en justice née de créances antérieures à cette décision, tendant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement ;
  • l'arrêt et l'interdiction des procédures d'exécution ou de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision ;
  • la suspension des majorations ou pénalités contractuelles ainsi que l’effet des clauses de résolution de plein droit stipulées dans le contrat ;
  • l'interruption des remboursements d'un emprunt collectif conclu par le syndicat des copropriétaires.

Dans un délai de deux mois après sa nomination, l’administrateur provisoire doit procéder à des mesures de publicités pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances (art. 29-4 I, Loi de 1965 modifiée).

Dès lors, ceux-ci disposent d’un délai de 3 mois à partir de la publication de l'ordonnance au bulletin officiel des annonces civiles (BODACC), pour déclarer leurs créances (Article 62-18, D. 17 mars 1967). Toute créance qui n’aura pas été déclarée dans ce délai sera inopposable à la procédure (art. 29-4 III, Loi de 1965 modifiée).

L'administrateur provisoire devra établir et publier la liste et les montants déclarés après vérification des créances déclarées. Cette mesure de publicité ouvre au bénéfice des créanciers concernés un délai de 2 mois durant lequel ils peuvent former une contestation auprès du président du TGI.

D) Etablissement d’un plan d’apurement des dettes

A l’issue du délai de contestation, l’administrateur provisoire doit établir un plan d’apurement des dettes d’une durée maximale de cinq ans. Ce plan peut être contesté par les créanciers et le conseil syndical.

A défaut de contestation, le plan d’apurement est déposé à la diligence de l'administrateur provisoire au greffe du TGI aux fins d’homologation.

Ce plan doit notamment présenter l'état des dettes déclarées et non recouvrables, la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan, la liste des travaux nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l'immeuble, et encore la liste indicative des mesures de gestion et des procédures amiables ou contentieuses envisagées.

L’ordonnance d’homologation du juge doit être accompagnée du plan d'apurement définitif, et être notifiée aux créanciers ainsi qu’au conseil syndical. Cette notification emporte maintien de la suspension de l’exigibilité des créances tant que le plan d’apurement est respecté. Ainsi, si la situation financière du syndicat évolue, le plan d’apurement peut être prorogé ou modifié  par décision du juge (art. 29-5, Loi de 1965 modifiée).

L'administrateur provisoire rend compte de sa mission au président du TGI, à sa demande, par écrit, au moins une fois par an (art. 62-11, D. 17 mars 1967). 

Bien qu’elle puisse sembler inexorable, surtout en période de crise, la situation de  surendettement des syndicats de copropriété n’est pas une fatalité. De nombreux mécanismes de sortie de crise sont prévus.

III- Les remèdes aux difficultés des syndicats de copropriété 

La loi ALUR a mis en place de nouveaux outils à la disposition de l’administrateur provisoire afin de favoriser le redressement des copropriétés en difficultés. Ceux-ci vont de l’apurement des dettes jusqu’à l’expropriation des syndicats dégradés, en cas de carence, en passant par l’ouverture d’un plan de sauvegarde.

A) Mesures de désendettement des syndicats de copropriété

Afin de diminuer la dette du syndicat, la possibilité est donnée à l'administrateur, autorisé par le juge, de céder des actifs du syndicat, tels que des locaux ou du foncier, et de modifier en conséquence le règlement de copropriété (art. 29-6, Loi de 1965 modifiée). 

A l'appui de cette demande, l'administrateur provisoire doit produire un rapport consignant l'avis du conseil syndical et faisant état de l'évaluation des biens cessibles. La durée de l'autorisation fixée par le juge ne peut excéder cinq ans. Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires, prévu par le plan d'apurement des dettes.

Dans le cadre de l’élaboration du plan d’apurement soumis au juge, l'administrateur provisoire évalue le montant des dettes irrécouvrables du syndicat et peut même, en l'absence d'actifs cessibles ou si toute cession s’avère impossible, demander au juge l'effacement partiel ou total des dettes du syndicat, pour un montant équivalant au montant des créances irrécouvrables (art. 29-7, Loi de 1965 modifiée).  

Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l'administrateur provisoire au plan d'apurement des dettes, lequel  est ensuite homologué par le juge. La décision du juge ordonne également la mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires (art. 29-7, Loi de 1965 modifiée).

B) Fractionnement des syndicats dégradés

La loi ALUR a élargi les mesures pouvant être mises en œuvre par l'administrateur provisoire en vue du désendettement des syndicats de copropriété. La possibilité de fractionner les syndicats dégradés en petites divisions participe incontestablement de cette finalité. L’administrateur provisoire peut ainsi demander au juge de prononcer la constitution d'un ou de plusieurs syndicats secondaires ou la division du syndicat, afin de créer des entités dont la gestion sera plus soutenable (art. 29-8, Loi de 1965 modifiée).

L'administrateur provisoire peut être autorisé par le juge à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges. Il peut aussi, afin de diminuer les charges de la copropriété, être autorisé à céder à titre gracieux à la commune ou à l'EPCI, des terrains ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique. Encore faut-il, pour ce faire, que l'état de délabrement de ceux-ci soit tel qu'il grève de façon irrémédiable les comptes de la copropriété, rendant impossible l'entretien ou la rénovation l'équipement cédé  (art. 29-9, Loi de 1965 modifiée).

C) Plan de sauvegarde

Lorsqu'un immeuble en copropriété est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et/ou financières susceptibles d’en compromettre la conservation, le préfet peut initier un plan de sauvegarde, sur proposition de l’administrateur provisoire. Pour ce faire, le préfet constitue une commission spéciale qui aura la charge d'élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan pour sauvegarde (art. 29-10 Loi de 1965 modifiée).

Cette commission est présidée par le préfet qui peut la constituer de sa propre initiative ou sur proposition du maire de la commune de l'immeuble, du président de l’EPCI, d'associations d'habitants, de propriétaires ou de copropriétaires de l'immeuble, ou de l'administrateur provisoire s'il en a été désigné un.

Les modalités d'application du plan de sauvegarde restent à préciser, le décret d’application de ce texte restant à paraître.

En toutes hypothèses, le plan de sauvegarde proposé par la commission est destiné à résoudre les problèmes rencontrés par la copropriété. Aux termes de l’article L615-2 du Code de la construction et de l'habitation, le plan de sauvegarde fixe les mesures qui doivent permettre dans un délai de 5 ans de :

  • redresser la situation financière de la copropriété,
  • clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration,
  • clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public,
  • réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou permettant de réduire les charges de fonctionnement,
  • restaurer les relations sociales dans l'immeuble,
  • instaurer la mise en place de mesures d'accompagnement.

Une fois établi par la commission, le projet de plan de sauvegarde doit être soumis aux diverses autorités administratives pour approbation. Cette approbation administrative préalable conditionne la communication du plan de sauvegarde définitivement approuvé par la commission au syndic, ou à l'administrateur provisoire s'il en a été désigné un. 

Le syndic est alors tenu d'organiser le vote des mesures préconisées par le plan. Pour ce faire, il doit les inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, si elle intervient dans les 6 mois suivant l'approbation du plan, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire si aucune assemblée n'est déjà programmée dans les 6 mois.

D) Administration provisoire renforcée

A côté de la procédure de l’administrateur provisoire destinée à favoriser le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, a été intitulé un dispositif plus spécifique : la procédure de l’administration provisoire renforcée.

Définie à l'article 29-11 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, l’administration provisoire renforcée permet la conclusion d'une convention entre l'administrateur et un opérateur qui peut être un établissement public d'aménagement, local ou national, l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), une société publique locale d'aménagement, un bailleur social, ou encore une société d'économie mixte. 

Cette procédure ne peut être initiée que si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier. Lorsque ces conditions sont réunies, la Loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, permet au juge de placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée (art. 29-11, Loi de 1965 modifiée).

Cette procédure n’est pas encore en vigueur, le décret d’application de ce nouveau dispositif restant à paraître. 

E) Etat de carence et expropriation

Lorsqu'un immeuble en copropriété présente des risques pour la sécurité des habitants ou si le gestionnaire de l'immeuble n'est plus en mesure d'en assurer la conservation, l'état de carence peut être déclaré par le juge (art. L615-6 III du Code de la construction et de l'habitation). L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de la copropriété) n'est plus en mesure d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

Dans ce cas, le président du tribunal de grande instance du ressort de l'immeuble peut être saisi pour désigner un expert chargé de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.

Aux termes de l’article L615-6 I du Code de la construction et de l'habitation, le président du TGI désigne alors un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai qu’il fixe, et qui ne peut excéder 3 ans :

  • l'importance du déséquilibre financier de la copropriété,
  • la répartition des dettes par copropriétaires,
  • la nature et l'état des parties communes,
  • l'importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants.

L'expert doit également annexer les constats d'éventuels désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes s'il les constate au cours de sa mission.

Les résultats de l'expertise doivent être adressés par lettre recommandée avec accusé de réception au syndicat des copropriétaires, ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un, au maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, et au préfet.

Selon l’article L615-6 III alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation, le président du TGI déclare l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble :

  • en fonction des conclusions du rapport d'expertise,
  • et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.

Cette décision doit être notifiée à toutes les parties (syndicat des copropriétaires ou tout autre gestionnaire de l'immeuble, auteur de la saisine, organisme payeur des allocations logement, maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, préfet).

Si l'état de carence a été déclaré par le juge, une procédure d'expropriation est notamment poursuivie au profit de la commune ou de l’EPCI compétent en matière d’habitat (art. L615-7 CCH).

* * *

En définitive, il est loisible de constater que la loi ALUR a modifié en profondeur le paysage juridique des copropriétés en difficultés. Elle a non seulement renforcé les procédures permettant une meilleure détection et une prise en charge rapide de situations potentiellement dangereuses pour les copropriétés, mais également enrichi, de manière significative, la boite à outils dont disposent désormais les experts judiciaires intervenant dans le cadre du redressement de copropriétés en difficulté. 

En permettant aux collectivités locales de suppléer la défection des syndics face à la fragilisation de nombreuses copropriétés qui, prises en charge suffisamment tôt, auraient  pu être redressées, cette réforme constitue une évolution majeure de la règlementation fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Pour l’heure, nombre de ces nouveaux dispositifs n’ont pas encore pu profiter aux syndicats en difficulté, plusieurs décrets d’application de la loi étant encore à paraître, quand ce n’est pas le texte lui-même qui fixe une application différée dans le temps.

Pour autant, l’expérience que nous tirons de l’application de la loi ALUR après quelques mois de pratique sur le terrain, augure assurément des éclaircissements durables dans le ciel des syndicats de copropriété.

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