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PROCÉDURE COLLECTIVE ET CESSION DU BAIL COMMERCIAL A L’OCCASION D’UN PLAN DE CESSION : SIMPLIFICATIONS BIENVENUES

L’article L145-16 du Code de commerce prévoit un principe de cessibilité du bail commercial et l’absence d’effet des clauses ayant vocation à entraver la cession dudit bail :

« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »

Par un arrêt du 1er mars 2016 (cass. com., n°14-14716), la Cour de cassation a reconnu un nouveau cas de dérogation aux stipulations contractuelles d’un bail commercial, en matière de procédure collective touchant le locataire.

Cette décision pose le principe suivant : 

« Attendu que, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n'est pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat ;

Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt, après avoir constaté que la cession du fonds avait eu lieu par acte sous seing privé, contrairement aux clauses claires et précises du bail prévoyant que toute cession devait être reçue par acte authentique, retient que le non-respect de ces exigences de forme constitue une infraction aux clauses du bail qui présente un caractère de gravité suffisante pour conduire à la résiliation de celui-ci ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »

En l’espèce, la société locataire avait été placée en redressement judiciaire. Par la suite, le Tribunal de commerce a arrêté un plan de cession de l’entreprise au profit d’un tiers, le périmètre de la cession incluant le droit au bail commercial dont bénéficiait le débiteur-locataire. La cession a ensuite été régularisée par un acte sous seing privé. La cession du droit au bail ainsi régularisée a été signifiée au bailleur. Or, le contrat de bail commercial contenait une clause selon laquelle toute cession du droit au bail devait être réalisée par acte authentique. Dès lors, le bailleur s’est estimé fondé à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire-cessionnaire.

Les juges du fond ont considéré que le non-respect des exigences de forme constituait une infraction aux clauses du bail présentant un caractère de gravité suffisante pour prononcer la résiliation de celui-ci.

La Cour de cassation a censuré cette position au visa de l’article L642-7 du Code de commerce, lequel dispose : 

« Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur lorsqu'il en a été désigné.

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l'article L. 642-13.

Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire.

Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. »

I- La confirmation d’une position affirmée du caractère dérogatoire des procédures collectives

Des décisions avaient déjà été antérieurement rendues pour décider de priver d’effet des clauses contenues dans le bail commercial en raison de l’adoption d’un plan de cession.

Ainsi, par une décision du 6 décembre 1994 n°91-17927, la clause subordonnant la cession du bail à l’accord écrit du bailleur avait été déclarée privée d’effet en cas de plan de cession.

La même position avait été prise concernant la cession d’un sous-bail commercial : la clause subordonnant la cession à la condition suspensive de l’accord du bailleur principal avait été jugée comme dépourvue de tout effet juridique (Cass.3ème civ. 7 décembre 2011 n°10-30695).

Il avait été jugé de même pour les pactes de préférence ou les clauses de préemption : 

« Attendu qu'il résulte du même article que le jugement arrêtant le plan emporte de plein droit cession de ces contrats ; que ce texte prive nécessairement d'effet toute clause qui aurait pour effet de restreindre les pouvoirs du tribunal ;

Attendu, en conséquence, que le tribunal a justement décidé que le transfert des contrats déterminés par lui est opposable à tous nonobstant l'existence d'une clause restrictive, s'agissant d'une cession judiciaire ; qu'ainsi, le bailleur dont le contrat de bail était cédé dans le cadre d'un plan de cession, ne pouvait se prévaloir de la clause de préférence qui, au surplus, ne s'imposait qu'au preneur, lequel, dans le cadre d'un plan de cession, avait perdu tout pouvoir d'exprimer sa volonté sur ce transfert ;

Attendu que le jugement sera en conséquence confirmé ; » (CA CAEN, 9 novembre 2010, n°10/02643)

L’arrêt récent s’inscrit dans la suite logique de ce courant favorable à la souplesse de la transmission du bail par plan de cession.

II- Des clauses contractuelles privées d’effet en faveur du plan de cession du débiteur et au maintien de l’activité

L’article L642-1 du Code de commerce dispose :

« La cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif.

Elle peut être totale ou partielle. Dans ce dernier cas, elle porte sur un ensemble d'éléments d'exploitation qui forment une ou plusieurs branches complètes et autonomes d'activités. »

C’est bien dans un souci de protection de l’activité du débiteur, ensuite cédée à un tiers, et dans la perspective de faciliter la préservation des emplois que les obstacles résultant de clauses contractuelles restrictives sont écartés.

Dans de très nombreux cas, l’entreprise en procédure collective exerce son activité dans des locaux dont elle tire la jouissance par l’intermédiaire d’un bail commercial.

Très souvent, l’emplacement, l’aménagement, et la disposition de ces locaux font que  l’activité ne peut pas être cédée indépendamment de ce contrat de bail considéré comme essentiel.

C’est pourquoi la jurisprudence a précisé que si le plan mentionne expressément que le contrat de bail est nécessaire au maintien de l’entreprise, la cession du bail commercial intervient alors judiciairement (Cass.com. 9 mai 2007 n°05-20057), l’application de clauses restrictives de cession étant écartée.

Il paraît normal que la cession de l’entreprise ne soit pas soumise au bon vouloir du bailleur et que la maîtrise de la cession lui échappe.

III- Une dérogation limitée au cadre du plan de cession de l’entreprise

Lorsque le bail commercial est cédé selon les voies de droit commun, et non de façon judiciaire, les clauses insérées au contrat, dès lors qu’elles n’empêchent pas la cession, seront pleinement efficaces et devront être respectées.

Il en est de même pour une cession du droit au bail en dehors d’un plan de cession.

En effet, par application de l’article L642-19, le Juge commissaire a la faculté d’autoriser la cession isolée des actifs du débiteur (bail commercial, fonds de commerce, notamment), et ce suivant n régime juridique différent de celui prévu pour un plan de cession de l’entreprise prévu par l’article L642-1 du Code de commerce.

Dans ce cas d’une cession isolée du droit au bail, sous le contrôle du Juge commissaire, il conviendra d’observer le respect des règles édictées par le contrat de bail.

En conséquence, la présence de clauses restrictives de cession dans le bail commercial peut inciter à opter pour la voie d’un plan de cession.

Bernard RINEAU
Avocat Associé
Anaïs ROUTURIER
Juriste

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