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DIAGNOSTIC IMMOBILIER : QUID DE LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES DE ACQUÉREUR ET DU VENDEUR RÉSULTANT DE L’ERREUR DU DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER ? ILLUSTRATION DU RÔLE JOUE PAR LE LIEN DE CAUSALITÉ DANS LE POUVOIR MODÉRATEUR DU JUGE

On le sait : en droit français, la détermination du préjudice subi par la victime d’une faute civile se fait selon le principe directeur de la réparation intégrale, c’est-à-dire, selon la formule consacrée, « Tout le préjudice, mais rien que le préjudice ».

Si cette formule permet de saisir aisément la nature des limites « ontologiques » que le préjudice ne pourra jamais franchir (enrichissement de la victime, dommages et intérêts punitifs), elle n’est plus d’une grande aide lorsque la victime, entrant dans le cœur du sujet – et considérant que les limites précitées ne sont pas atteintes – doit déterminer si tel ou tel poste de préjudice est, néanmoins, susceptible d’être réparé.

La victime devra alors faire appel aux multiples conditions de réparabilité d’un poste de préjudice, lesquels ont été progressivement dégagées par la loi et la jurisprudence, et sont bien connus des praticiens (nécessité de démontrer un préjudice direct, certain, personnel, actuel, légitime, et, en matière de responsabilité civile contractuelle, prévisible).

Ainsi, plusieurs débats pourront s’ouvrir autour de chacune des conditions, en fonction de la pugnacité et de la qualité des contradicteurs : reste néanmoins que les débats les plus intéressants demeureront, généralement, ceux liés au caractère direct du préjudice – débats qui, par effet miroir, rejoignent très souvent celui du lien de causalité entre la faute et le préjudice (lequel lien doit être prouvé par la victime si elle entend obtenir réparation).

C’est sur le sujet de ce lien de causalité que de nombreux débats doctrinaux ont eu lieu, aboutissant, notamment, à l’identification de deux théories majeures en droit des obligations : la théorie de l’équivalence des conditions (est causal tout événement sans lequel le dommage n’aurait pas eu lieu), et celle de la causalité adéquate (est causal l’événement qui, selon la nature des choses, était de nature à provoquer le dommage).

Compte tenu de sa complexité naturelle, et des nombreuses variations d’appréciation dont ce lien de causalité sera susceptible d’être le sujet, il a été fréquemment utilisé par le juge pour augmenter – ou au contraire restreindre – le périmètre global du préjudice réparable.

Autrement exprimé, il s’agit, pour le juge, d’un « outil » particulièrement adapté pour figer – au moins jusqu’au prochain revirement de jurisprudence – la position du curseur placé entre le souci légitime de réparer tout le préjudice subi par une victime, d’une part, et le souci tout autant légitime de ne pas pénaliser plus que de raison l’auteur d’un dommage, d’autre part.

Une illustration particulièrement éclairante de ce qui fait la substance et la fonction du lien de causalité est fournie par la différence de traitement qu’opère la Cour de cassation entre les préjudices subis par les victimes d’une erreur commise par un diagnostiqueur immobilier, dans le cadre de la réalisation des diagnostics obligatoires pré-cession.

En effet, l’acquéreur du bien immobilier pourra, lui, obtenir l’indemnisation du coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien, afin que celui-ci corresponde à l’état décrit dans le diagnostic atteint par l’erreur (cf. Cour de Cassation, Chambre mixte, 8 juillet 2015, n°13-26686 et 3ème Chambre civile, 15 octobre 2015, n°14-18077). Le vendeur, quant à lui, et même s’il venait à devoir restituer une partie du prix à l’acquéreur, ne pourra obtenir l’indemnisation de la fraction du prix perdu (correspondant, généralement, au montant du prix des travaux de reprise). En effet, pour le vendeur, la Cour de cassation considère que l’erreur de diagnostic n’est pas à l’origine des désordres : le vendeur, à supposer que le diagnostic en cause eut été correctement réalisé, aurait de toute les façons dû entreprendre les travaux nécessaires – ou subir la perte de valeur correspondante aux désordres, dans le cadre de la négociation du bien objet de la transaction (cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 7 janvier 2016, n°14-18561).

Le vendeur pourra, tout au plus, tenter de faire valoir le préjudice correspondant à la perte d’une chance de vendre son bien au même prix (mais qu’il devra alors prouver), ou encore celui résultant d’un surcoût des travaux (et donc d’une augmentation de la restitution de prix), en raison de la tardiveté de la découverte des désordres.

On voit bien, ici, comment le juge utilise l’outil du lien de causalité pour pondérer les situations respectives dans cette relation tripartite, afin de permettre une indemnisation qui soit conforme à ce que le droit français considère comme juste, à savoir : tout le préjudice, mais rien que le préjudice.

Bernard RINEAU
Avocat Associé
François CHOMARD
Avocat

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